El acceso a la vivienda, sin ninguna novedad

Por Lorena Putero (*). Desde la asunción del nuevo gobierno no se han implementado y/o anunciado medidas que tiendan a solucionar el problema habitacional. Por el lado del mercado, las señales que se han registrado tienden a complicar aún más la situación a través de aumentos.

Por el momento se cuenta con dos datos concretos:, el empeoramiento de las condiciones de los inquilinos y un anuncio muy poco alentador del nuevo Director del Anses en relación a las características de los nuevos créditos hipotecarios.

El primer dato es que los alquileres registran aumentos de más del 30%, incluso se denuncian mayores subas, lo que a muchos inquilinos les implicará un necesario cambio de casa. Las ya abusivas condiciones de ingreso a un alquiler donde se cobraba un mes de depósito, uno por adelantado y dos de comisión  han quedado fortalecidas ya que el Colegio de Corredores resolvió que los límites impuestos por una ley de la Ciudad son «inválidos» y autorizó a fijar libremente los honorarios. Esto ya sucedía en la realidad a situación ya se daba pero el fortalecimiento del concepto de libertad en el cobro de honorarios en este concepto hace temer un aumento de estas comisiones.

Esta libertad de negociación entre las partes pone en igualdad de condiciones a quien está haciendo un negocio como intermediario inmobiliario en el alquiler de una vivienda y quien necesita un lugar para vivir.

La segunda noticia es el anuncio, aun informal e incompleto, de un programa de créditos hipotecarios. Por lo que se puede saber hasta el momento las novedades son: un monto irrisorio de $500.000 (hoy a un dólar de $15 sería algo así como U$S 33.000), la necesidad de un ahorro previo de un 20 o 30% de la propiedad, una mayor cuota (50% del sueldo), y la participación de los Bancos Privados (con fondos del ANSES) en el otorgamiento de los préstamos. Son varios los puntos que no nos permiten arribar a una conclusión positiva.

Realicemos un breve análisis, tomemos por ejemplo a una familia con ingresos de $20.000 mensuales hoy destina como mínimo el 30% de sus ingresos al alquiler o sea $6.000, luego asignemos a los gastos mensuales de alimentos $ 6.000 más, quedan disponibles $ 8.000 para ahorrar por mes. Así al cabo de casi un año de ahorros mensuales contarán con el 20% necesario para acceder al crédito y comprar un depto.de 33m2.

Precio del m2 900
m2 35
Precio dpto en U$S 29700
Monto Préstamo 34000
Ahorro Previo Necesario 5940
Monto Disponible 39940

Precio del m2 900
m2 55
Precio del depto en U$S 45000
Monto Préstamo 34000
Ahorro Previo Necesario 9000
Monto Disponible 43000

En el caso de querer acceder a un departamento de 55m2 aunque cuente con el ahorro previo del 20%, lo que les llevaría casi dos años, no podrá hacerlo ya que monto del crédito U$S 43.000 les será insuficiente.

Este análisis se da bajo al menos dos supuestos: el primero, que en paritarias el trabajador promedio podrá recuperar los aumentos que se están dando en alquileres y alimentos. El segundo, que el dólar se mantenga en $15. Además para nuestro ejemplo tomamos un precio del m2 cuadrado difícil de encontrar en los principales conglomerados urbanos.

Aún no se informó si se trata de créditos para propiedades a estrenar, usadas y/o si se mantendrá la posibilidad de la autoconstrucción. Dicho dato resulta fundamental para saber si los créditos tendrán repercusiones en el sector de la construcción (viviendas nuevas) o solo implicará un aumento en la actividad intermediaria de bancos e inmobiliarias. En el mismo sentido, es central que no se pierda la posibilidad de construir la vivienda. A través del PROCREAR muchas familias podían acceder al crédito y autogestionar la construcción: contratando trabajadores, construyendo ellos mismos, revisando precios y no quedando a merced de las grandes empresas constructoras. En el mismo sentido no se informó sobre las tasas a pagar aunque se habló de reducir los subsidios, por lo cual se pueden esperar mayores tasas y/o variables.

Los actuales anuncios solo beneficiarían a aquellas familias que tengan un ahorro previo superior al 20% de la propiedad. Además se deberá pagar un porcentaje mayor de cuota, por un monto igual o incluso mayor al que se venía otorgando en el PROCREAR que ya generaba complicaciones a quienes quería conseguir por ese monto una vivienda.

Con estos anuncio continua la falta de regulación en el acceso a la tierra que es el tema central para el acceso a la vivienda y una de las críticas al PROCREAR ya que no se podía acceder a un terreno con los montos otorgado. Sin regulación del uso del suelo los créditos hipotecarios aumentan la demanda y los especuladores los precios.

El éxito de esta política radicaría en la capacidad de ahorro y de conseguir terrenos baratos de las familias. Al menos por el momento podemos decir que el derecho a la ciudad es cada día para menos argentinos y el acceso a la propiedad de la vivienda familiar está aún más lejos.

(*) Investigadora del CESO (Centro de Estudios Scalabrini Ortiz)